Esta historia me recuerda a dos experiencias que me han contado :

La de un tipo que pagaba con cheques sin fondos sus alquileres antes de marcharse del piso y la de una familia de inquilinos que estuvieron viviendo en un piso alquilado por unos familiares.

A partir de cierto mes decidieron no pagar y se quedaron dentro del piso, negandose a abandonarlo, los familiares de los que hablo no tuvieron agallas para echarlos y prefirieron pasar del tema y aguantar. Muchos meses despues se fueron nadie saber porque motivo y la casa estaba en mal estado cuando pudieron volver a entrar para ver como habia quedado tras la estancia de los morosos.

Yo me pregunto si realmente será arriesgado echar a los ladrones de tu propio piso, quiero decir que con que argumentos van a denunciarte unos ladrones que te estan robando ? La ley no te ampara en esa situacion ?

Parece poco creible, no me refiero a agredirles fisicamente, pero si a expulsarlos o cambiar la cerradura cuando salgan como bien se ha comentado antes.

Un saludo.

Otra posibilidad interesante es comprar locales en zonas que no son comerciales, y por tanto tienen un precio relativamente bajo, para transformarlos en viviendas (lofts). La obra de reforma para transformar un local en loft es más barata que para arreglar un piso normal.

El alquiler con opción de compra es una opción intermedia que a lo mejor tambien te interesa en algún momento para algún inmueble. A cambio de dar la opción de compra al inquilino cobras un alquiler algo más alto, lo cual hace que tu cashflow sea superior que con un alquiler normal. Si el inquilino no ejercita la opción de compra has cobrado más por el alquiler y has tenido un cashflow más alto, y si la ejercita vendes el inmuebles y compras otro (preferiblemente que necesite reforma para mejorar tu rentabilidad por alquiler y el valor de tu inversión).

Para diversificar tambien te pueden interesar los REIT, que en España se van a llamar SOCIMI y se van a crear dentro de poco. Esto es como un fondo de inversión en inmuebles que está obligado a repartir el 90% de lo que ingrese por alquiler como dividendo. No tienes ningún control (como en cualquier fondo de inversión o empresa cotizada) sobre la estrategia y a cambio no te da ningún trabajo. Es muy importante estudiar el precio de compra porque si los inmuebles están sobrevalorados no es interesante. Es una forma de invertir en inmuebles que de otra forma son inaccesibles para un inversor normal; hoteles, centros comerciales, edificios de oficinas, etc.

Un saludo.

Viviendas: coincido en que es mejor comprar para alquilar, aunque se darán casos en que tengas que vender (la salida), es preferible crear cartera de inversión. No me cabe la menor duda que vosotros vais por muy buen camino, aunque las cosas se den mal al principio hacéis bien en aprender, y no ha sido tan mala situación. En Canadá, la legislación hiperprotege a los inquilinos y pueden estar 1 año viviendo gratis y casi imposible recuperar el dinero (le ha pasado varias veces), pero evidentemente hay que dar con buena gente y buenos pagadores. Dicen que el diablo sabe más por viejo que por diablo, así que más vale cometer errores pequeños ahora que cometer errores del mismo tipo con riesgos que te hundan. Así que no es tan malo, sino que el hermano del moroso no debe sentirse protegido: deberéis encontrar la forma de denunciarle, pero dejando a la lenta justicia actuar (llegará).

La opción de alquiler con opción a compra parece muy acertada en España, veremos cómo evoluciona.

Un gestor no suele tener prisa cuando lo que le ofreces es pequeño, seguid buscando y daréis con alguien honrado que esté empezando a tener una cartera de clientes y que os cuide sabiendo que les llevaréis más clientes y ganarán más a largo plazo, preferiblemente joven y con actitud positiva.

Mucho ánimo y no rendirse, NUNCA. Hay, dicen, incluso una postura corporal que aparta a la gente de baja moralidad. Eso se aprende.

goyo – No eres pesado. Pero no me interesa comprar, arreglar y vender, para mi la mejor idea es comprar, arreglar y aumentar el valor y despues alquilar. No buscamos capital gains sino cashflow. Aumentar siempre la cantidad de activos que aporten ingresos mensuales. Por este problema no voy a dejar la idea, hemos aprendido para protegernos mejor la próxima vez. Desde luego si debido a condiciones de mercado una propiedad subiera mucho en valor estariamos abiertos a venderlo para coger las ganancias y invertirlas en otra cosa.

Por cierto, ayer compramos nuestra primera acción (con Renta4 que me recomendó goyo). Ahora tenemos Webs, 2 pisitos, un poco de plata física y en ETF y una acción! No estoy intentando diversificar tanto, solo aprovechar las circunstancias actuales del mercado.

Ya sabéis que mi padre tiene varios pisos en Canadá, y yo resido muy lejos de allí, además de que tengo familia de la que ocuparme. Él empezó comprando pisos y duplexes con varios compañeros de universidad hasta que vendió algunos y le compró su parte a otros, pero esto le hizo tomar el camino de “ir solo” por su cuenta. Cuando las cosas fueron bien, y él soportaba la situación trabajando en seguros, ganó mucho dinero. Con la venta de unas opciones muy grandes se fue de vacaciones a México durante 3 meses, lo cual no se me olvidará nunca porque mientras mi madre, hermano y yo, teníamos carencias, mi madre tuvo que soportar todo el peso de pagar la vivienda y tenernos lo mejor posible, incluído el pago del colegio.

Así se metió en un problemón de compra de un edificio de viviendas junto a una “socia” que tenía el 75%, pero él puso de aval todas sus otras viviendas. Coincidió con la “depresión” de Norteamérica de los 90. Esto le llevó a estar 15 años aguantando los chantajes de esta “socia”, haciendo reparaciones a su coste y teniendo que ocuparse de no dejar caer todo el castillo de naipes, pues perdería todo si se hundía el edificio (está situado algo lejos de su vivienda en una zona de baja renta y problemática). Hoy las cosas han cambiado y no tiene que trabajar en seguros, compró el edificio y vive de las rentas tras ganar el juicio con esa “persona”. Yo mismo he llegado a reparar desperfectos de estas viviendas pero sin ninguna vinculación emocional, de hecho tuve que salir de casa e irme a vivir sólo con 16 años, a estudiar y “ser alguien”, gracias a todo el sufrimiento causado por no saber gestionar el dinero y los recursos.

Pero ahora somos 3 hermanos y se plantea su testamento. Su propuesta es dividir las viviendas y darle cada una de ellas a uno de nosotros, así cada hermano se ocuparía de lo suyo.

Yo durante mucho tiempo he asociado a problemas todo lo que sea la inmobiliaria, pero recibo una especie de “renta” de todo lo que él ingresa como una especie de “contraprestación” a todos los problemas que hemos sufrido por culpa de, sinceramente, no saber gestionar todo esto, pero me ha hecho valorar que esto es, efectivamente, es una bendición, pero si se sabe aprender de los errores (como dice Brian Tracy, de los tuyos y de los demás).

Mi propuesta ante la situación de gestionar las viviendas, sea como sea, desde lejos: Crear una sociedad, el cobro se hace en cuenta del propietario o directamente gestiona las ganancias, tiene un seguro del que se ocupan los mismos gestores en nombre de la sociedad, de impagos y de reparaciones, es la sociedad la que se divide entre 3 (o como quiera hacerlo mi padre), se garantiza que los 3 tienen que estar de acuerdo para disolver la sociedad y en ciertas causas (como pérdidas importantes o cosas así), los gestores deben presentar cuentas periódicas, etc. Pero necesito más información, procedimientos y cómo atar todo esto, no ya para cuando mi padre no esté, sino para que él mismo disfrute de su negocio (él todavía no lo ve como negocio), aunque sea uniéndose con otro socio para crear esta sociedad y así tener más fuerza (pero casi no se relaciona con sus antiguos socios). De esta forma, dejaría de ir en persona a reparar las fugas de agua e incluso, de vigilar en persona el edificio tras un incendio en un lateral, pues robaban en las viviendas.

Lo que no me planteo es tener que ir frecuentemente allí para gestionar todo, pero mientras él esté tengo la obligación de aprender todo lo posible de compra-venta-alquiler de viviendas.

Cuando he contado esta historia me dicen: “qué suerte tienes”. Pero esto no es así, todo se puede echar a perder si no sabemos cómo gestionarlo, sobre todo porque no podemos estar pendiente de ello, está MUY lejos.

Por eso Javi y Gaëlle, cuando decidísteis comprar en Francia, supuse que iríais a menudo, pero es cierto que lo mejor es empezar cerca, porque al principio SIEMPRE hay problemas, porque sencillamente no tenemos NI IDEA.

En apariencia reformar pisos y venderlos da más trabajo que alquilarlos, pero en la práctica creo que la diferencia no es tanta (aunque requiere algo más de tiempo y trabajo, eso sin duda). A cambio eliminas todos los riesgos con los inquilinos. Lo que te ha pasado es una pena pero a veces es peor porque el inquilino deja de pagar pero no se va y cuando el propietario gana el juicio (al cabo de bastante tiempo) se encuentra con que el inquilino le ha destrozado el piso aposta. Y si quiere intentar que se lo pague tiene que poner otro juicio nuevo.

Otra ventaja de la reforma de inmuebles es que la rentabilidad es mayor porque en unos meses da tiempo a comprar, reformar y vender y lo normal es que el beneficio que obtengas sea superior al alquiler que se cobraría durante esos meses.

Tambien es verdad que las obras son un auténtico peñazo y hay que aprender a hacerlas (no físicamente, me refiero a tratar con los constructores/albañiles). A veces tambien dan quebraderos de cabeza importantes.

Una forma de disminuir el riesgo a la hora de alquilar, es hacer un alquiler con opción a compra. Se paga una opción (como en bolsa) por poder comprar la vivienda en un tiempo máximo estipulado, y parte del alquiler se descuenta del precio final de compra. De esta forma el inquilino cuida más la vivienda porque puede llegar a ser suya, y por otro lado, es más reticente a dejar de pagar, porque sabe que pierde lo que ha pagado por la opción y lo que está pagando para la compra del piso…

Siempre es preferible comprar dos vivienda no muy grandes que una grande que iguale a las dos. O incluso comprar a medias con algún socio dos viviendas para los dos, en vez de una para cada una. Son formas de disminuir el riesgo.

Lo que dice Juan Luis, es también cierto, no ir como particular sino como emrpesa siempre genera mucho más respeto…

Tengo varios posts sobre este tema preparados en mi blog.

Ánimo!!! Pasaréis por buenas y malas experiencias, pero a diferencia de la gran mayorías tendréis experiencias y terminaréis ganando.
Minerva

Y el otro caso fue uno parecido al tuyo, (estos sinvergüenza existen en todo el mundo y es bueno saber para poder estar preparado) y quizás fue peor, por que encima de no pagar, no quiso dejar el departamento. Le tuvieron que entablar un juicio por un año, y todo por que el dueño del departamento hizo un contrato simple, como vio que se venia el problema, contrato un notario para poderlo ayudar con un contrato, pero cuando se origino el problema no supo nada mas del notario. Así que opto por contratar una notario mujer. (las mujeres de alguna manera son mas correctas) y para que sea aun menos inmoral se contrato una notario Mormon. Ya pasó 10 años de aquel problema y nunca más tuvo inconvenientes.

La conclusión que saqué de estas 2 experiencias fue: Que para hacer este tipo de negocio tienes que hacerlo como si fueras una empresa, aunque sea pequeña, darle la apariencia de ser grande, para así el inquilino tenga la idea de que no esta haciendo el contrato con alguien del cual se pueda aprovechar. Por que puede ser una persona solvente, pero quiere sentir la adrenalina al burlarse del dueño del departamento.

Si quieres sentirte más seguro de la gente que contratas para tu respaldo, se debería conseguir una profesional mujer y que al menos sea miembro de alguna iglesia o culto religioso. Es lamentable a que nivel se puede llegar por la desconfianza de encontrar gente que se dedica solo a buscar el lucro.

Otra cosa que me habría gustado hacer: pedir una fianza más importante (por ejemplo 3 mese de alquiler — cuando se trata de un alquiler barato, no representa necesariamente mucho dinero) pero, otra vez, leyes para proteger al inquilino: en un alojamiento no amueblado, es ilegal pedirle más que un mes de alquiler. En uno amueblado, la ley es más flexible y a lo mejor habría podido pedir más de 2 meses pero no quedaba claro si lo podía hacer o no. Si hubiero tenido los consejos de un abogado, lo habría averiguado con seguridad, pero como eso cuesta pues nada. Una cosa que me ha recordado ese palo es que tenemos derecho a asistencia jurídica por teléfono dentro del marco de nuestro contrato de seguro de casa. Ahora lo tengo grabado en la cabeza y lo utilizaré cuando tenga dudas. Pero lo ideal sería tener suficientes ingresos para rodearnos de un equipo A de abogados.

Me he sentido defraudada por el sistema: el avalista nos chantajea pero para defendernos tenemos que pagar todos los gastos de procedimiento, de juicio si lo hay y pagar a un abogado por supuesto. Al final, es un gasto que no podemos asumir y no hay más remedio que dejarse pisar, esta sensación de impotencia da muchísima rabia y temor a la vez. Por otra parte, habríamos podido evitarlo pidiendo más documentación y pruebas, pero eso está muy controlado por la ley. Entonces, no puedes prevenir tanto como haría falta pero tampoco te puedes defender como Dios manda. En fin …

Claro que son pérdidas que podemos asumir, que no vamos a acabar en la calle por aquello y que, al fin y al cabo, sólo son negocios y nuestras vidas no peligran. Pero no es nada divertido y yo estoy muy lejos todavía de verlo como una bendición.